兴证国际：维持保利物业“买入” 评级业务结构持续优化

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　　兴证国际发布研报称，维持保利物业（06049）“买入”评级，基于公司物业管理的基本盘稳健增长，业务结构持续优化，市场拓展质量明显提升，该行预计公司业绩、派息均有望实现稳健增长，2026/2027/2028年归母净利润分别为16.28/16.97/17.44亿元，分别同比增长5.0%/4.2%/2.8%。2026年4月1日收盘价对应2026年PE为9.5倍，股息率为5.3%。

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　　兴证国际主要观点如下：

　　业绩稳健符合预期，费用管控成效显著

元股证券:ygzq.hk

　　2025年，公司实现营业收入171.26亿元，同比增长4.8%；综合毛利率17.43%，同比下降0.83个百分点，主要受非业主增值服务收入下滑及基础物业第三方项目增加的影响。得益于运营提效与精益管理，公司2025年管理费用率同比下降1.1个百分点至5.8%，行政开支同比下降11.5%至9.93亿元；全年归母净利润15.50亿元，同比增长5.1%，归母净利率9.2%，保持稳健水平；每股派息1.401元，对应派息率为50%，分红稳定可持续。

　　贸易应收款结构保持健康，现金储备充裕安全

　　截至2025年末，公司贸易应收款项34.44亿元，同比增长22.3%，主要随在管规模扩大自然增长且账期因行业性因素略有拉长，但一年以内应收账款占比超89%，账龄结构优质，回款风险可控。截至2025年末，公司现金及银行结余达128.86亿元，同比增长8.6%，经营性净现金流18.27亿元，对净利润覆盖倍数达1.2倍，经营质量高。

　　物业基本盘规模与单价同步提升

　　截至2025年末，公司在管面积8.55亿平方米，同比增长6.4%；合约面积10.12亿平方米，同比增长2.4%。2025年，公司实现物业管理收入131.50亿元，同比增长12.6%；住宅平均物业费单价提升至2.47元/平方米/月，第三方项目单价提升至1.96元/平方米/月，定价能力与项目质量持续改善。

　　市场外拓量质齐升

　　2025年，公司新拓第三方项目单年合同额29.30亿元，保持行业第一梯队；核心50城新拓合同额占比80.4%，核心非居业态新拓单年合同额占比84.6%，商办、公服、景区等高能级业态占比持续提升，市场化拓展质量与结构持续优化。

　　增值服务短期承压，结构优化助力企稳回升

　　2025年，公司非业主增值服务收入16.36亿元，同比下降16.5%，主要受地产前端协销需求回落及写字楼租赁市场调整影响；社区增值服务收入23.40亿元，同比下降13.6%；公司积极转向房屋修缮、能源改造、查验交付等存量运维业务，其他非业主增值服务收入同比提升5.8%，预计随存量资产运营需求释放，增值服务板块有望逐步企稳改善。

　　风险提示：经营效率提升进度不及预期；市场拓展不及预期；收缴率不及预期。